中国房地产展望:分化时代到来 中国房地产展望2023

我们认为，这与中国本轮复苏的不同特征有关，本轮经济的复苏，不同于传统意义的典型的经济周期的复苏，而是去年经济受到非经济因素的影响大幅下滑后，今年经济将开启一个从谷底攀升的过程，这种经济的复苏，我们称之为修复式增长。只有理解了这种修复式增长的特征，我们才能更好的理解今年的经济增长、宏观政策和市场发展。

我们认为，这种修复式增长，具有如下两个显著的特征：

修复式增长特征一：经济增速向潜在增长率回归，但实际产出仍低于潜在产出，通胀没有压力。

我们整理了2010-2022年发布的二十多篇估算中国潜在增长率的文献 ，对2022年我国潜在增长率估计区间为4.5-8%，中值约为5.6%。政府工作报告提出“突出做好稳增长、稳就业、稳物价工作，有效防范化解重大风险，推动经济运行整体好转，实现质的有效提升和量的合理增长”。当前经济发展不仅重视量，也重视质，同时重视防风险。年初以来，经济显示出企稳回升势头，增速向潜在增长率水平回归，预计2023年实际经济增速5.6%，虽然接近潜在增长率，但实际产出仍低于潜在产出，通胀不是问题，反而有通缩苗头。

修复式增长特征二：脉冲式增长，环比增长最快时期或已过，下半年总量政策存在放松的可能。

1-2月份经济增速回升，既有疫情后的自然修复，也有信贷前置和房地产支持政策带来的积极影响。往前看，随着疫后快速增长告一段落，疫后积压需求释放完毕，叠加前期居民收入受损，后期改善较慢，我们认为经济环比增长动能可能放缓。分季度看，1季度环比较快，达到2%以上，2季度环比下降，但同比较高，预计7.9%，上半年政策保持相对稳定；下半年修复式增长继续，但环比、同比均相对温和，总量政策存在调整的可能。

一、中国经济的修复式增长进入下半场

1.1年初以来经济回升超预期

去年底国内经历疫情冲击后，1季度经济增速明显回升。1季度GDP同比增长4.5%，高于市场预期的4%，较4季度同比增速2.9%回升1.6个百分点；季调后环比增长2.2%，统计局将去年4季度环比增速从0%上调至0.6%）。1季度GDP增速回升主要由服务业带动，一、二、三产业增加值同比分别增长3.7%、3.3%和5.4%，较4季度回升0.3、0.1和3.1个百分点。

分行业看，疫情期间接触性服务业受冲击最大，疫后恢复也最为显著。1季度住宿和餐饮业增加值同比增长13.6%，交通运输、仓储和邮政业增加值同比增长4.8%，较去年4季度分别上升19.4和8.7个百分点。房地产销售回升带动房地产业增加值1季度同比增长1.3%，较去年4季度回升8.5个百分点。

从需求面看，消费和房地产投资增速回升对1季度经济增速回升贡献较大。统计局公布的1季度支出法贡献中，最终消费贡献3个百分点，资本形成总额贡献1.6个百分点，货物和服务净出口贡献-0.1个百分点。其中最终消费贡献上升幅度最为明显。1季度，社会消费品零售总额同比增长5.8%，较去年4季度-2.5%回升8.3个百分点；居民人均消费支出同比增速从去年4季度-2%回升至5%。1季度固定资产投资同比增长5.1%，较去年4季度2.9%回升2.2个百分点，主要由房地产开发投资增速回升带动。房地产开发投资1季度同比仍然下跌5.8%，但是跌幅比去年4季度收窄10.6个百分点。

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